“金九”未至丨一窥龙头房企们的“余粮”【十大靠谱外围买球网站排行榜前十名推荐】

2024-10-02 06:22:01　　点击量：763

本文摘要：金秋已至，房地产的“金九”没能如期来临。

金秋已至，房地产的“金九”没能如期来临。9月份，全国一、二线城市楼市成交量环比8月份皆无显著下跌现象，还包括北京、南京、深圳、宁波和福州等典型城市的库存都有有所不同程度的下降。对于房企来说，筹资、拿地、建房、销售是一个基本的盈利模式，销售状况的好坏，不仅要求了自己当前的名列，也要求了自己未来在行业的座次——有钱人卖面粉，才能有粮做到面包。

一般来说，房企的土地储备是其并未研发/并未辟/中环线与开建、竣工未售的计容规划建筑面积，土地面积因未计算出来容积率所以无法对货值有所影响。总建筑面积小于规划建筑面积，权益面积则大于非权益面积。此外，还有将投资物业也划入到储备范围中的房企，如华润和金茂，能带给平稳的投资收益但无法变成未来的销售额。

可以说道，大部分房企，其未来的销售额都依赖可售货值，但龙头房企们一年以致于两、三千万的动工面积在为它们带给大量的可售面积、预售额的同时，也较慢消耗着它们的土地储备。据国家统计局近期统计资料表明，2018年1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积747658万平方米，同比快速增长3.6%，增速比1-7月份提升0.6个百分点。

其中，住宅施工面积515961万平方米，快速增长4.6%。房屋新开工面积133293万平方米，快速增长15.9%，增长速度提升1.5个百分点。

其中，住宅新开工面积98307万平方米，快速增长19.7%。在大调控背景下，拿地成本的提升与地块流入的增加，使得房企追加的土地存量变得至关重要。但从……此时，耳边好像听见葛优在《甲方乙方》里的怪异腔调：“地主家也没余粮啊！”事实显然并非如此。

多达，2018年1-8月份，房地产开发企业土地购买面积16451万平方米，同比快速增长15.6%，增速比1-7月份提升4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，快速增长23.7%，增长速度提升1.8个百分点。以亿翰智库统计资料的2018年1-9月房企拿地面积、拿地金额、货值作为样本。碧桂园以8952.4万平方米的追加土地储备一骑马绝尘。

除了保利以外，龙头房企们拿地都多达了3000万平方米大关。后起之秀新城在销售额飞速快速增长的同时，拿地面积亦超过了2500万平方米之上。在千亿房企中，金地的追加土储似乎比同级别的同行们较低了不少，或许受到了销售额快速增长力弱的影响。

千亿之下，令人车祸的是蓝光发展和融信中国，堪称两个极端——蓝光发展在前三季度内倾下1280万平方米的土储，将近两个月堪称夺下了542万平方米的土储。同时，蓝光只有252亿元的拿地成本，推断与其布局偏向三四线城市有关。志在今年达成协议1200亿元销售额目标的融信，中期却未达成协议目标的50%。

漫漫千亿路好像拉低了融信的扩展性欲，尽管其过去两年的土地储备已完成了缩减到快速增长，但今年前三季度追加192.7万平方米的土储，不已令人批评融信快速增长规模的决意。说道返龙头房企。

碧桂园前三季度的拿地金额为2323亿元，平均值楼面价约合2595元/平方米。以布局三四线知名的碧桂园，其2018年前三季度的拿地均价在“六巨头”（碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地）中仅有分列在中位，拿地成本低于的是均价1403元/平方米的恒大，其次是每平方米1916元的绿地。

后三位则分别是融创的3827元/平方米，万科的5429元/平方米，以及保利的6230元/平方米。此外，碧桂园在中报内透露，公司已完工并未销售及已完工已预售并未交付给的面积分别占到土地储备的0.55%、0.49%，堪称杰出的去库存水平。

碧桂园的高周转名不虚传。恒大前三季度追加土地的均价甚至比中期透露的均价（1446元/平方米）还有所减少。

从其中报仔细观察可找到，恒大追加布局多坐落于强劲二线及热门三线城市，如：成都、杭州、重庆、无锡、烟台等。同时，恒大中期一二线城市土储占比68%，三线城市占到比32%，解释布局并不“偏科”。

但是，恒大亦透露其一二线城市土储均价仅有2092元/平方米。尽管平均值不受绝对值影响较小，即不会受到早前售予土地价格较低的影响，但亦侧面说明了恒大在一二线城市的拿地成本较低。可以推断的是，恒大有可能在一二线城市的非热门、非中心区域拿地，亦无法回避恒大有可能有作为大企业类似的拿地优势。绿地拿地成本较低的原因之一是其布局，另一个原因则是绿地投放到了高铁车站项目的建设当中。

从绿地的中报透露由此可知一二：“精确做到市场的结构性变化，重点环绕较慢茁壮的高铁车站项目和较慢周转的三四线城市项目。”绿地取得的高铁车站项目占到其中期追加项目的30%，同时这些高铁车站项目多坐落于二三城市，如安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙等。可以推断是纳较低拿地成本的最重要原因之一。

融创在2018年中期称要之后坚决上半年的慎重拿地策略，高拿地标准与控制规模分段。同时预测到，“预计土地市场随着调控政策的沿袭及流动性的持续放宽，整体土地价格将不会逐步回升，趋向合理，同时收购市场也将不会有较多的机会经常出现。”融创显然做了这一点。2017年中期，融创意减3023万平方米的土储，相提并论早已大幅度增加拿地速度；2018年中期，融创意减2920万平方米，拿地面积更进一步暴跌；7-9月，融创意减158万平方米土储，拿地速度持续上升。

看起来与融创一起刹车的，还有保利。保利8月份的销售额同比快速增长仅有19.9%，融合其改名新闻，一时间保利销售刹车、去地产简化的传闻不胫而走。然而事实并非如此，保利9月的销售额同比快速增长了67.7%。

在销售顺利返勇的同时，保利还在7-9月夺下了575万平方米的土储。不过，因为保利偏向一二线城市的布局策略，前三季度的拿地成本较高，仅有在武汉夺下的4个项目就必须其缴纳土地价款45.7亿元。同时，均可从保利2017年的扩展金额管中窥豹：2017年前三季度一二线城市扩展金额占比为78.9%，2017年全年这个数字为82.0%。

与保利相近的是万科，且万科的偏向更加显著：其2017年前三季度一二线城市扩展金额占比为91.6%，2017年全年这个数字为90.0%。相比于去年全年7908元/平方米的均价来看，万科今年的土地成本减少了不少，这也与较多的合作项目不无关系——据中报透露，万科中期90.8%的追加项目为合作项目。此外有一点注目的是，一周之前万科白鱼耗资32.34亿元并购华夏幸福多个环京项目。

交易已完成后，将由万科负责管理目标项目的运作和经营管理。目标公司持有人坐落于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积大约34万平方米，皆为住宅用地。但是，环京地区的出租汽车不容忽视，损毁程度在将来非常宽的时间内都会不存在。

金秋之后，寒冬到来。可观的船身无法调头，狂奔带给的惯性无法缓刹。龙头房企们具有有所不同的研发与拿地节奏，过冬的“粮食”储备不够了，但增量与存量的关系仍然是恒定的话题。如何再进一步，还须要它们在产品力、成本掌控与项目管理上展开研究与升级。

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